El acuerdo anunciado entre el Gobierno de Tlajomulco de Zúñiga y el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT) representa algo más que una coordinación administrativa para construir casas. En el centro de la negociación se encuentran tres problemas conectados: la dificultad de acceder a vivienda asequible, el abandono de inmuebles adquiridos mediante créditos que muchas familias no pudieron pagar y la necesidad de que cualquier expansión urbana vaya acompañada de servicios, infraestructura y conectividad.
La reunión entre el presidente municipal, Gerardo Quirino Velázquez, y el director general del INFONAVIT, Octavio Romero Oropeza, puso sobre la mesa el plan integral de recuperación y reinserción de vivienda, además de los proyectos de Vivienda para el Bienestar impulsados por la presidenta Claudia Sheinbaum. Las autoridades también acordaron explorar mecanismos para agilizar trámites, definir costos y derechos relacionados con la vivienda social y establecer una ventanilla municipal de vinculación para atender a derechohabientes con créditos considerados impagables o que todavía desconocen las nuevas condiciones de sus financiamientos.
El problema no termina cuando se entrega una casa
La principal lectura del anuncio es que el déficit habitacional de Tlajomulco no puede medirse únicamente por el número de viviendas nuevas. Una casa disponible en el papel no equivale necesariamente a una vivienda habitable, integrada a la ciudad y económicamente sostenible para una familia. Cuando un desarrollo carece de transporte suficiente, escuelas, centros de salud, comercio o redes adecuadas de agua y drenaje, el inmueble pierde valor de uso aunque haya sido formalmente asignado o vendido.
El propio Gobierno municipal vinculó la recuperación de viviendas abandonadas con la reducción del vandalismo, la mejora de la limpieza urbana y el fortalecimiento del tejido social. Esa relación tiene una lógica concreta: una vivienda vacía deteriora el entorno inmediato, reduce la vigilancia natural de las calles y puede convertirse en un punto de ocupación irregular o de actividades delictivas. Sin embargo, recuperar inmuebles no consiste solamente en repararlos y volverlos a poner en el mercado. También requiere resolver la situación jurídica, determinar quién puede habitarlos, garantizar servicios y evitar que el problema reaparezca por falta de ingresos o de movilidad.
La dimensión social de la estrategia es, por ello, inseparable de su dimensión financiera. Si una familia abandona la vivienda porque el crédito supera su capacidad de pago, entregar otra propiedad sin corregir las condiciones del financiamiento solo trasladaría el problema. La política habitacional necesita combinar precio accesible, crédito sostenible, empleo cercano y servicios urbanos funcionales.
La primera señal: cambiar el destino de la vivienda abandonada
El anuncio contiene una señal relevante para el sector inmobiliario: la vivienda abandonada comienza a tratarse como un activo urbano que debe ser reincorporado, no únicamente como un fracaso individual del acreditado. Esta perspectiva puede modificar las prioridades de gobiernos y desarrolladores. Antes de autorizar nuevos polígonos habitacionales, será necesario conocer qué inventario existente puede rehabilitarse y bajo qué condiciones.
La recuperación puede generar beneficios simultáneos. Para el municipio, significa aprovechar infraestructura ya instalada y reducir los costos asociados con mantener zonas deterioradas. Para el INFONAVIT, puede representar una vía para recuperar parte del valor de activos vinculados con créditos problemáticos. Para las familias, abre la posibilidad de acceder a una vivienda ubicada en un entorno ya urbanizado, aunque eso dependerá de la calidad real de los inmuebles y de la solución de sus adeudos.
El riesgo está en presentar la rehabilitación como una solución rápida. Una vivienda abandonada puede acumular daños estructurales, adeudos de servicios, conflictos de propiedad o problemas de seguridad. Si no existe un diagnóstico inmueble por inmueble, los costos de recuperación pueden superar las previsiones iniciales. Además, la reincorporación de casas en zonas alejadas de los centros de trabajo podría no ser suficiente para atraer residentes permanentes, incluso cuando el precio sea bajo.
La primera conclusión analítica es clara: la recuperación tendrá éxito solo si se mide por permanencia y habitabilidad, no por el número de viviendas intervenidas. Una casa que vuelve a ocuparse durante algunos meses y después queda vacía no resuelve el problema; únicamente aplaza su costo.
Créditos reestructurados, pero información todavía incompleta
Octavio Romero señaló que desde diciembre del año pasado fueron reestructurados todos los créditos y mejoradas sus condiciones, con el objetivo de que las personas estuvieran en posibilidades de pagarlos. El dato es central porque coloca la información como un eslabón determinante de la política. Si los derechohabientes no conocen los beneficios de la reestructuración, una medida financiera potencialmente útil no se convierte en una solución efectiva.
La ventanilla de vinculación que habilitará Tlajomulco puede atender esa brecha. Su valor no dependerá solamente de recibir solicitudes, sino de ofrecer respuestas completas: explicar el saldo, verificar la situación del crédito, informar sobre convenios, orientar respecto a la propiedad y canalizar los casos que requieran intervención directa del Instituto. Un sistema que se limite a entregar folletos o turnar ciudadanos a otras oficinas tendría un impacto limitado.
También será necesario garantizar que la atención llegue a los hogares más vulnerables. Las familias con mayores dificultades suelen enfrentar empleos informales, cambios de domicilio, pérdida de ingresos o desconfianza hacia las instituciones. Los procesos exclusivamente digitales pueden dejar fuera a quienes no tienen conectividad o carecen de conocimientos para consultar su expediente. La ventanilla municipal deberá combinar atención presencial, seguimiento telefónico y mecanismos transparentes para conocer el avance de cada caso.
La segunda observación es que la reestructuración de créditos puede reducir el abandono, pero no lo elimina por sí misma. La capacidad de pago de una familia está vinculada con el ingreso disponible y con los gastos de transporte, servicios, mantenimiento y seguridad. Una mensualidad menor puede ser insuficiente si el hogar debe destinar una parte desproporcionada de sus recursos para llegar al trabajo o sostener una vivienda en una zona sin equipamiento. La política crediticia necesita ser evaluada junto con el costo total de habitar.
El desafío de construir sin repetir la expansión periférica
INFONAVIT considera que Tlajomulco posee un alto potencial para el desarrollo de vivienda social, tanto en Jalisco como a escala nacional, y ha recibido numerosas propuestas para construir en el municipio. Esa expectativa puede atraer inversión, acelerar permisos y ampliar la oferta. Pero también introduce una tensión conocida: la presión por producir más viviendas puede superar la capacidad municipal de garantizar servicios y conectividad.
El compromiso de Tlajomulco de facilitar que los proyectos federales cuenten con infraestructura es relevante porque reconoce que la autorización habitacional no puede separarse de la planeación urbana. Agua potable, drenaje, vialidades, transporte público, alumbrado, recolección de residuos y espacios comunitarios no son complementos secundarios. Son condiciones que determinan si un desarrollo se integra a la ciudad o queda aislado de ella.
La experiencia de numerosos conjuntos periféricos en México muestra que la vivienda barata puede encarecerse en la vida cotidiana. Una familia puede adquirir un inmueble con una mensualidad accesible, pero enfrentar después largos recorridos, tarifas de transporte elevadas y falta de servicios cercanos. Esa combinación reduce el ingreso disponible y puede aumentar la probabilidad de morosidad o abandono. En términos económicos, el precio de compra es solo una parte del costo habitacional.
Por eso, el criterio de éxito para los próximos proyectos no debería ser únicamente el número de unidades autorizadas. Tendrían que publicarse indicadores sobre distancia a rutas de transporte, disponibilidad de agua, capacidad de las redes, acceso a escuelas y salud, tiempos de traslado y porcentaje de viviendas ocupadas después de uno o dos años. Sin esa información, la política corre el riesgo de medir producción en lugar de resolver necesidades.
Municipio, Instituto y desarrolladores: una coordinación con intereses distintos
La coordinación anunciada reúne a actores con objetivos convergentes, pero no idénticos. El municipio busca atender una demanda social visible, recuperar colonias deterioradas y mejorar la seguridad urbana. El INFONAVIT necesita ampliar el acceso a vivienda y administrar de manera sostenible su cartera de créditos. Los desarrolladores, por su parte, requieren certidumbre regulatoria, costos previsibles y procesos de autorización más rápidos.
El acuerdo para agilizar trámites puede ser positivo si reduce duplicidades y tiempos administrativos. Sin embargo, simplificar no debe significar disminuir la revisión técnica o ambiental. La presión para aprobar proyectos con rapidez puede generar costos posteriores para el propio municipio, especialmente si las redes de agua, las vialidades o el transporte no tienen capacidad suficiente. La eficiencia institucional debe medirse por la calidad y previsibilidad del proceso, no por la eliminación de controles.
También existe una discusión sobre quién debe absorber los costos de la vivienda social. Si se reducen derechos y cargas para hacer viables los proyectos, el municipio podría obtener menos ingresos inmediatos, mientras que los desarrolladores tendrían menores costos de entrada. Eso puede justificarse si se traduce en precios finales realmente accesibles y en obras verificables. Sin mecanismos de transparencia, existe el riesgo de que los incentivos se queden en la cadena empresarial sin beneficiar proporcionalmente a los compradores.
Las organizaciones vecinales y los futuros residentes deberían participar antes de que los proyectos estén definidos. Su intervención puede identificar problemas que los expedientes técnicos no reflejan: rutas inseguras, falta de transporte nocturno, escuelas saturadas o servicios irregulares. Incorporar esas voces no ralentiza necesariamente la política; puede evitar errores costosos y conflictos posteriores.
La ventana de oportunidad y sus límites
La coincidencia entre la agenda federal de Vivienda para el Bienestar, la disposición del INFONAVIT y la prioridad municipal sobre Tlajomulco abre una ventana para reorganizar el mercado local. En el corto plazo podrían avanzar proyectos nuevos, programas de recuperación y campañas de información sobre créditos reestructurados. La existencia de numerosas propuestas indica que hay interés privado y capacidad potencial de desarrollo.
Durante los próximos meses, la atención deberá concentrarse en resultados verificables: cuántos inmuebles abandonados serán diagnosticados, cuántos podrán recuperarse, qué criterios definirán a los beneficiarios y qué obras acompañarán cada proyecto. También será importante conocer si la ventanilla municipal tendrá facultades operativas, personal suficiente y un sistema público de seguimiento.
El escenario favorable sería una combinación de rehabilitación y nueva construcción: recuperar vivienda en zonas con infraestructura disponible y reservar los nuevos desarrollos para áreas donde exista capacidad urbana comprobada. El escenario adverso sería una expansión acelerada que produzca unidades, pero mantenga los problemas de distancia, servicios y pagos que originaron el abandono. Entre ambos extremos se encuentra la posibilidad de avances parciales, con resultados distintos según cada colonia.
El mayor riesgo no está en que Tlajomulco construya vivienda social, sino en que la política vuelva a separar la vivienda de la ciudad. La construcción puede ser visible y políticamente rentable; la operación cotidiana de una comunidad próspera exige más tiempo, coordinación y recursos. Para que el acuerdo con INFONAVIT se traduzca en una transformación durable, cada vivienda deberá llegar acompañada de una solución financiera comprensible, infraestructura funcional y condiciones que hagan posible permanecer en ella.
