La iniciativa presentada por la diputada de Morena Rosario Morales ante el Congreso de la Ciudad de México parte de un diagnóstico concreto: una parte de los fraudes y despojos patrimoniales en la capital se ha apoyado en instrumentos notariales emitidos fuera de la entidad, utilizados después para promover juicios, inscripciones o transmisiones de propiedad sobre inmuebles ubicados en territorio capitalino. La propuesta busca que los actos traslativos de dominio de casas, departamentos, predios y otros bienes inmuebles de la ciudad sólo puedan ser formalizados y autorizados por notarias y notarios con ejercicio en la propia Ciudad de México.
El proyecto contempla modificaciones a la Ley del Notariado para la Ciudad de México, la Ley Registral local y el Código Civil para el Distrito Federal. Su eje es aparentemente sencillo: establecer una regla de competencia territorial y obligar al Registro Público de la Propiedad a verificar que se cumpla antes de inscribir un acto. Sin embargo, su alcance potencial es mayor. La medida pretende intervenir en una fase crítica de la cadena del fraude: el momento en que un documento privado o una escritura con apariencia de legalidad se convierte en un elemento capaz de producir consecuencias registrales, procesales y patrimoniales.
El problema no es sólo una escritura, sino la capacidad de hacerla valer
En los despojos inmobiliarios, el documento notarial suele ser presentado como el punto final de una compraventa legítima. Para las víctimas, en cambio, puede ser el inicio de una pérdida difícil de revertir. Una escritura, incluso cuando posteriormente es impugnada, puede facilitar medidas judiciales, cambios de posesión, operaciones subsecuentes y nuevos gravámenes. Cada eslabón adicional complica la restitución del inmueble, encarece la defensa legal y aumenta el riesgo de que terceros aleguen haber actuado de buena fe.
La iniciativa de Morales identifica que la distancia institucional puede convertirse en una ventaja operativa para las redes de fraude. Cuando la notaría que autorizó el acto se ubica en otra entidad, la verificación de antecedentes, la consulta de expedientes, la atención de requerimientos judiciales y la eventual investigación disciplinaria requieren coordinación entre autoridades con facultades y registros distintos. No significa que toda escritura otorgada fuera de la capital sea irregular por definición; significa que, en un mercado inmobiliario con alto valor económico y conflictos recurrentes por posesión, esa vía puede ser explotada para elevar el costo de la supervisión.
El caso del inmueble ubicado en República de Cuba 11, citado como antecedente en la discusión pública, ilustra por qué el tema dejó de ser una cuestión técnica. El 30 de septiembre de 2025 se difundieron denuncias de víctimas de despojo según las cuales dos notarios de Hidalgo habrían intervenido en escrituras relacionadas con el predio capitalino. De acuerdo con el abogado Arturo Aparicio y el litigante Octavio Eduardo Soto Hernández, el notario público número 6 de Tizayuca avaló la escrituración de las últimas compraventas. El señalamiento adquiere una gravedad adicional porque ese fedatario se encuentra preso desde 2024 por fraude procesal y usurpación de profesión, según lo referido en la información periodística.
Tras el desalojo del 10 de septiembre, Aparicio también denunció que el notario Edén Khadaffy Cornejo Gómez, titular de la notaría 16 de Tula de Allende, avaló una nueva compraventa del inmueble. Las acusaciones deben ser esclarecidas por las autoridades competentes y no sustituyen una resolución judicial definitiva sobre responsabilidades individuales. Pero muestran un patrón de riesgo verificable: una operación cuestionada no necesariamente se detiene cuando surge la primera alerta; puede seguir generando actos posteriores que alteren la posición jurídica de las partes y dificulten el retorno al estado previo.
La territorialidad puede reducir fricción, pero no reemplaza la investigación
La principal virtud de la propuesta es que reduce el número de puertas institucionales que debe atravesar una operación sobre un inmueble capitalino. Si la escritura debe ser autorizada por una notaría de la ciudad y el Registro Público debe corroborar ese requisito, será más fácil identificar a la autoridad responsable, revisar el protocolo correspondiente y activar mecanismos de supervisión local. En términos de política pública, la reforma busca alinear tres elementos que hoy pueden estar dispersos: el lugar donde está el inmueble, la notaría que formaliza el acto y el registro que le da publicidad frente a terceros.
Ese alineamiento importa porque el valor de una escritura no depende únicamente de su redacción. También depende de la trazabilidad de la operación: quién compareció, con qué documentos acreditó identidad y propiedad, qué antecedentes registrales se revisaron, qué impuestos se cubrieron y si existían alertas, litigios o restricciones sobre el bien. Concentrar la formalización en notarias con ejercicio local no garantiza que esa trazabilidad sea correcta, pero permite que la autoridad registral y las instancias de control trabajen con un universo más homogéneo de protocolos y obligaciones.
La primera conclusión de fondo es que la reforma ataca un problema de coordinación más que un problema exclusivamente notarial. El fraude inmobiliario prospera cuando una irregularidad inicial puede transitar sin interrupciones desde una identidad falsificada o una representación dudosa hasta una inscripción registral y, después, hasta una orden de desalojo o una venta posterior. La regla territorial puede cortar una de esas rutas, pero tendrá eficacia limitada si no se acompaña de filtros documentales, consultas de litigios, alertas para propietarios y revisión de operaciones de alto riesgo.
El Registro Público se convierte en la pieza decisiva
La iniciativa asigna al Registro Público una función de verificación que puede definir el resultado práctico de la reforma. Si el control se limita a revisar que el nombre del notario corresponda a la Ciudad de México, el cambio será formal y los esquemas delictivos buscarán otras vías. Si la revisión incorpora validaciones consistentes sobre la vigencia de la patente, la congruencia entre el instrumento y el folio real, la identidad de quienes transmiten el dominio y la existencia de antecedentes contradictorios, el registro podría transformarse en una barrera preventiva real.
Esta diferencia no es menor. Los registros inmobiliarios enfrentan una tensión permanente entre rapidez y seguridad jurídica. Los compradores, desarrolladores, bancos y notarios requieren inscripciones oportunas para concluir operaciones, liberar créditos y dar certeza a las partes. Las familias afectadas por despojo requieren, en cambio, que una inscripción sospechosa no avance por inercia administrativa. Un sistema que privilegie exclusivamente la velocidad puede permitir que el daño se consolide antes de que la víctima conozca la operación; uno que imponga controles indiscriminados puede volver costoso y lento el mercado formal.
Por ello, el segundo planteamiento es que el éxito de la reforma dependerá de una supervisión basada en riesgo, no de una burocracia uniforme. Las transmisiones ordinarias entre propietarios plenamente identificados, con historial registral consistente y sin alertas judiciales, no deberían enfrentar el mismo nivel de escrutinio que inmuebles con sucesivas compraventas en plazos cortos, cambios abruptos de representante, propietarios de edad avanzada, documentos expedidos recientemente o antecedentes de posesión controvertida. La ley puede fijar la competencia territorial; la administración deberá definir cómo usar esa información para detectar anomalías sin paralizar operaciones legítimas.
Las familias buscan protección; el sector formal pide certidumbre operativa
Para las víctimas de despojo, la propuesta responde a una demanda elemental: que el patrimonio familiar no pueda cambiar de manos mediante documentos cuya origen, autenticidad o competencia resulten difíciles de verificar. La frase de Morales, “el patrimonio de una familia no se toca”, condensa una preocupación social que rebasa el valor económico del inmueble. En numerosos casos, una vivienda es el principal activo de una familia, el espacio donde vive una persona adulta mayor o la fuente de ingreso de quienes rentan una propiedad. Perderla implica costos económicos, emocionales y jurídicos que no se reparan automáticamente con una sentencia favorable años después.
Las notarias y los notarios de la capital tienen otro interés legítimo: reglas claras que no conviertan al fedatario en responsable automático de toda falsedad cometida por terceros. El notariado desempeña una función de fe pública y control de legalidad, pero enfrenta documentos apócrifos, suplantaciones de identidad y redes que preparan operaciones con antelación. Una reforma eficaz debe reforzar obligaciones de diligencia y auditoría, sin crear una presunción general de complicidad que erosione la confianza en el sistema formal o incentive litigios defensivos contra cualquier fedatario involucrado en una transmisión controvertida.
Los compradores de buena fe también ocupan una posición compleja. Una persona que adquiere un departamento puede confiar en una escritura, en la intervención de una notaría y en la publicidad registral. Si después descubre que el inmueble estaba vinculado a un despojo, queda atrapada entre la protección de la víctima original y su propia expectativa patrimonial. De ahí que la prevención sea preferible a la reparación posterior: cuanto antes se detecte un acto irregular, menor será el número de terceros afectados y menor la posibilidad de que una red criminal convierta un inmueble en varias operaciones aparentemente válidas.
La restricción local abre una discusión constitucional y práctica
El punto más debatible será determinar hasta dónde puede llegar una regla que reserve a notarios capitalinos la formalización de actos sobre inmuebles ubicados en la ciudad. El derecho inmobiliario tradicionalmente reconoce la relevancia del lugar donde se ubica el bien, pero las operaciones patrimoniales también se desarrollan en un país con movilidad de personas, empresas y capitales. Propietarios que residen en otros estados, herederos radicados fuera de México y sociedades con oficinas en distintas entidades podrían cuestionar si la medida añade costos o limita opciones sin atender otras causas de fraude.
La respuesta de la autoridad deberá ser precisa: la iniciativa no debería traducirse en una barrera para que una persona de otra entidad venda o compre un inmueble en la capital, sino en una exigencia de que la formalización con efectos registrales locales se realice bajo supervisión de una notaría habilitada en la Ciudad de México. La diferencia es sustantiva. El objetivo no puede ser cerrar el mercado inmobiliario capitalino, sino establecer una cadena de responsabilidad verificable para los actos que modifican el dominio sobre bienes situados en la ciudad.
También existe el riesgo de desplazamiento. Cuando se bloquea una ruta de fraude, las organizaciones que viven de la falsificación no desaparecen necesariamente: pueden intensificar la suplantación de identidad, la falsificación de poderes, la captura de información catastral, la presión sobre propietarios vulnerables o el uso de litigios simulados. Por eso, la reforma será insuficiente si se presenta como solución total. Debe formar parte de una estrategia con intercambio de información entre fiscalías, tribunales, catastro, Registro Público y autoridades notariales, además de canales accesibles para que los propietarios conozcan movimientos sobre sus folios.
La señal política debe convertirse en capacidad institucional
Morales ha vinculado su iniciativa con las acciones de la jefa de Gobierno, Clara Brugada Molina, contra los despojos en la capital. Esa convergencia política puede facilitar la aprobación de cambios normativos, pero el verdadero examen será presupuestal y operativo. El Registro Público necesitará herramientas para validar información, personal capacitado para detectar inconsistencias y protocolos que permitan suspender o revisar una inscripción sin vulnerar el derecho de audiencia. Las notarías requerirán criterios claros sobre documentos de identidad, poderes, comparecencias remotas y reportes de operaciones atípicas.
Un tercer elemento suele subestimarse: la información preventiva para los propietarios. En un sistema donde la víctima se entera de una transferencia cuando ya enfrenta un juicio o un desalojo, la respuesta estatal llega tarde. Alertas electrónicas ante solicitudes de certificados, movimientos sobre el folio real, avisos preventivos o intentos de inscripción podrían dar tiempo para impugnar una operación antes de que produzca efectos más difíciles de revertir. La protección patrimonial no depende sólo de castigar el fraude consumado, sino de reducir la opacidad que permite ejecutarlo.
La iniciativa abre una oportunidad para redefinir el papel de la formalidad en el mercado inmobiliario capitalino. Una escritura debe ser una garantía de autenticidad y seguridad, no un instrumento que las redes delictivas puedan usar para dotar de apariencia legal a un despojo. Limitar la autorización de actos traslativos de dominio a notarias con ejercicio en la Ciudad de México puede cerrar una vulnerabilidad relevante, especialmente a la luz de los casos denunciados en República de Cuba 11. Pero la medida sólo producirá resultados sostenibles si el control territorial se convierte en verificación efectiva, investigación rápida y protección temprana para quienes pueden perder su patrimonio.
