Comprar un departamento en la Ciudad de Buenos Aires continúa siendo más caro que hacerlo en cualquier corredor del Gran Buenos Aires, aunque el mercado empieza a mostrar señales de enfriamiento. Según el relevamiento de agosto de 2026 elaborado por la Universidad de San Andrés y Mercado Libre, el valor mediano de las propiedades en CABA alcanzó los USD 2.630 por metro cuadrado. GBA Norte se ubicó detrás, con USD 2.208, mientras que GBA Sur registró USD 1.629 y GBA Oeste, USD 1.538.
La fotografía más reciente combina dos movimientos que, en principio, parecen contradictorios: los precios permanecen relativamente estables y, en algunos municipios, incluso acumulan subas interanuales importantes; al mismo tiempo, la cantidad de potenciales compradores que contactan a los vendedores comenzó a retroceder. Esa diferencia entre el valor de publicación y la intensidad de la demanda es uno de los datos más relevantes del informe.
Una brecha que define el mapa inmobiliario
En la comparación mensual, los departamentos se abarataron levemente en tres de las cuatro zonas analizadas. CABA descendió 0,7% frente a julio; GBA Norte, 0,5%; y GBA Oeste, 0,4%. GBA Sur fue la excepción, con un incremento marginal de 0,1%. Las variaciones son acotadas y no permiten hablar de una corrección generalizada, pero sí muestran que los propietarios enfrentan un escenario en el que sostener los precios puede requerir mayores plazos de comercialización.
En términos interanuales, el comportamiento fue más estable: CABA aumentó 1,4%, GBA Norte 1,8%, GBA Oeste 1,3% y GBA Sur 2,7%. La evolución indica que el mercado dejó atrás buena parte de la volatilidad de etapas anteriores y se mueve en un rango de ajustes moderados. Sin embargo, una estabilidad nominal no implica necesariamente una mejora homogénea para todos los vendedores: cuando la demanda se reduce, las propiedades pueden conservar su precio de lista y, aun así, necesitar descuentos o negociaciones más amplias para concretar operaciones.
Dentro de la Ciudad, la ubicación sigue pesando más que el promedio
La mediana porteña oculta diferencias considerables entre barrios. Núñez lideró el ranking de precios, con USD 3.436 por metro cuadrado, apenas por encima de Palermo, que alcanzó USD 3.421. Belgrano completó el grupo de mayor valor, con USD 3.319. En esos barrios, la combinación de conectividad, oferta de servicios, demanda sostenida y disponibilidad limitada de terrenos contribuye a mantener una prima sobre el promedio de la Ciudad.
También se ubicaron en la franja alta Devoto, Villa Urquiza, Recoleta, Villa Crespo y Caballito, con valores medianos de entre USD 2.525 y USD 2.820 por metro cuadrado. La dispersión confirma que el precio de referencia de CABA no describe un mercado único: las diferencias entre zonas responden tanto a la calidad urbana como al tipo de edificio, la antigüedad, la cercanía al transporte y la posibilidad de acceder a unidades más amplias.
En el extremo inferior, Balvanera fue el barrio más accesible, con USD 1.667 por metro cuadrado. Le siguieron San Nicolás, con USD 1.759; Monserrat, con USD 1.881; y Flores, con USD 1.925. Son los únicos barrios relevados por debajo de los USD 2.000, un umbral que marca una diferencia significativa para quienes necesitan reducir el monto total de compra, aun cuando el costo de entrada siga siendo elevado.
El conurbano ofrece alternativas, pero no de manera uniforme
Las diferencias también son pronunciadas entre municipios. En GBA Norte, Vicente López encabezó los valores con USD 2.970 por metro cuadrado, seguido por San Isidro, con USD 2.727, y Tigre, con USD 2.702. En la misma zona, José C. Paz presentó una mediana de apenas USD 1.100, mientras que General San Martín llegó a USD 1.646 y San Miguel a USD 1.568. La distancia entre los extremos supera así los USD 1.800 por metro cuadrado, una brecha que puede modificar por completo el tipo de vivienda al que accede una familia con el mismo presupuesto.
En el oeste, Ituzaingó fue el municipio más caro, con USD 2.067, y Moreno el más económico, con USD 1.190. En GBA Sur, Ezeiza alcanzó USD 2.024 y quedó ligeramente por encima de Lomas de Zamora, con USD 1.993. La Plata, con USD 1.475, resultó la alternativa más accesible de ese corredor. Estos datos sugieren que la expansión residencial no produce un mercado homogéneo: cada municipio combina dinámicas propias de infraestructura, transporte, seguridad, servicios y disponibilidad de suelo.
El dato que cambia la lectura: menos contactos de compradores
El informe identifica a Chacarita como el barrio porteño con mayor aumento interanual del valor de los departamentos, con una suba de 10,2%. Entre los municipios bonaerenses, Ezeiza registró el incremento más fuerte, de 8,8%. Estos avances pueden reflejar mejoras en la percepción de determinadas zonas, nuevos desarrollos o una oferta relativamente escasa, pero no deben interpretarse automáticamente como una señal de mayor capacidad de compra.
La demanda aporta una advertencia concreta. En julio de 2026, los contactos generados por publicaciones de departamentos en venta en CABA disminuyeron 12,6% frente al mismo mes de 2025 y 12,1% en relación con junio. Fue la primera caída interanual después de cuatro meses consecutivos de crecimiento. El retroceso aparece, por lo tanto, antes de una eventual baja amplia de precios y puede convertirse en el mecanismo que presione a los vendedores durante los próximos meses.
El crédito hipotecario vuelve a ser la variable decisiva
La menor actividad resulta consistente con un endurecimiento de las condiciones efectivas de acceso al financiamiento hipotecario. Aunque las tasas permanecen por debajo de los máximos de fines de 2025, el costo total, los requisitos y la capacidad de ingreso necesaria pueden haber limitado la cantidad de hogares en condiciones de avanzar con una compra. En un mercado donde una parte importante de la demanda depende del crédito, una mejora parcial de las tasas no alcanza si el préstamo sigue siendo insuficiente frente al precio de la propiedad.
El próximo trimestre será relevante para determinar si se trata de una pausa temporal o del inicio de una nueva etapa de menor dinamismo. Las medidas anunciadas a fines de agosto para ampliar el fondeo de largo plazo de los bancos podrían mejorar la oferta crediticia hacia el cierre del año. Pero el efecto sobre las operaciones dependerá de que esa mayor disponibilidad se traduzca en cuotas sostenibles, montos adecuados y condiciones accesibles. Por ahora, el mercado conserva sus precios, mientras la demanda empieza a exigir una respuesta más flexible.
